Gli artt. 1575 e ss. Cod. Civ. pongono a carico del locatore l’obbligo di intervenire tempestivamente per mantenere la cosa locata, provvedendo con solerzia a tutte le riparazione necessarie a conservare il bene nello stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto, agendo al fine di evitare il degrado edilizio.
In materia di alloggi di edilizia popolare, gli articoli 17 Legge Reg. Sicilia n. 1/1979 e 95 D.P.R. 616/1977 regolano le attribuzioni dei Comuni e dello I.A.C.P. sugli alloggi di edilizia popolare, attribuendo agli uni le determinazioni in ordine all’assegnazione, all’altro quelle relative alla stipula del contratto di locazione ed alla consegna dell’immobile.
L’assegnazione dell’alloggio, pertanto, comporta l’instaurarsi di un vero e proprio rapporto di locazione che intercorre esclusivamente tra l’assegnatario dell’alloggio e l’Istituto (cfr., tra le altre, Cass. 10310/1991).
Ciò posto, è di tutta evidenza come la titolarità passiva dell’obbligazione di provvedere alla manutenzione straordinaria, anche in via d’urgenza, spetti all’Istituto Autonomo Case Popolari, a cui la disciplina codicistica impone di garantire il pacifico godimento della cosa locata in relazione alla sua destinazione d’uso e di mantenerla in stato tale da servire all’uso convenuto, eseguendo le riparazioni necessarie.
Nel caso che ci occupa, il locatore-concessionario è l’Istituto Autonomo Case Popolari ed, in base allo stesso Statuto dell’Ente, gli alloggi assegnati dovrebbero sempre versare in buono stato di manutenzione, dovrebbero essere dotati di idonei impianti a norma, dovrebbero avere i requisiti richiesti dalle leggi vigenti in materia di residenza pubblica, nonché corrispondere alle disposizioni dei regolamenti locali di edilizia e d’igiene.
È orientamento pacifico in Giurisprudenza che gli assegnatari di alloggi economici e popolari hanno la posizione giuridica di conduttore sicché gli stessi hanno il diritto di pretendere dall’Ente concessionario l’esecuzione dei lavori e delle riparazioni necessarie che, a norma di legge, sono a carico del locatore (tra le altre, Cass. N. 5620/82 – Cass. Civ., sez. III, n. 11239/2003).
Ebbene, cosa avviene se lo I.A.C.P. non provvede alle riparazioni necessarie?
E’ evidente che se dalle emergenze processuali dovessero risultare delle responsabilità in capo all’Istituto, ai sensi dell’art. 1575 e ss. del Codice Civile, lo stesso si vedrà condannato all’esecuzione dei lavori necessari al ripristino dell’immobile.
Ma, vi è di più.
Il Tribunale di Agrigento, con costante e coerente orientamento ha altresì affermato il principio che “ … il degrado edilizio (ambienti non salubri per le continue infiltrazioni e correnti d’aria), conseguente all’inerzia colpevole dell’Ente, in cui si trova l’alloggio di proprietà dello IACP determina UNA PALESE VIOLAZIONE DEL DIRITTO ALLA SALUTE, COSTITUZIONALMENTE GARANTITO EX ART. 32 COST., che può trovare ristoro nel riconoscimento di un equo risarcimento del danno – cfr. tra le altre, sent. n. 1499/2014; sent. n. 1005/2015, 1047/2020, sent. 177/2022“.
Ed ancora, la Suprema Corte nelle note sentenze n. 4963/2001 e 915/1999 ha altresì statuito che il locatore/Ente assegnatario è tenuto a risarcire il danno alla salute subìto dai conduttori in conseguenza delle condizioni abitative degli immobili locati quand’anche tali condizioni fossero note ai conduttori al momento della conclusione del contratto, in quanto la tutela del diritto alla salute prevale su qualsiasi patto inter privati di esclusione o limitazione di responsabilità.
La tutela della salute rileva infatti come «norma di ordine pubblico», la cui violazione, anche ai sensi dell’art. 1229 2° comma, c.c., espone l’obbligato (anche ex contractu) al risarcimento nonostante qualsiasi patto preventivo di esclusione o di limitazione della responsabilità.
Avv. Marco Mulè – Socio fondatore dell’U.A.S. e presidente della sezione UAS di Agrigento.