Affronteremo oggi la questione se il mutuo agrario può essere considerato un mutuo fondiario e quale è, e se esiste, un limite di finanziabilità del mutuo fondiario. Per ragioni espositive si cercherà di dare una risposta al primo quesito permettendoci di fornire ulteriori indicazioni sul limite di finanziabilità del mutuo fondiario. Partiamo da un fatto assolutamente pacifico. Quando il rimborso del mutuo è garantito da ipoteca su beni immobili, il mutuo agrario è qualificato come fondiario ed è disciplinato dalle norme in tema di mutuo fondiario (art. 38 e seguenti del Testo Unico Bancario). In tal caso l’ipoteca concessa alla Banca sarà di primo grado. Pertanto in un caso pratico in cui una impresa aveva ricevuto in notifica un decreto ingiuntivo il cui credito azionato in via monitoria derivava da un mutuo agrario concesso per acquisto di prodotti agricoli senza essere garantito da ipoteca ma solo da garanzia personali (ad es. fideiussione), si può affermare che trattasi di un mutuo a cui non sono estensibili le norme sul mutuo fondiario. In riferimento, poi, al limite di finanziabilità l’art.38 TUB preliminarmente definisce il credito fondiario come il contratto che ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili. La stessa norma, poi, prevede che la Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti. E’, dunque, la Banca d’Italia che stabilisce la soglia massima di finanziamento; tale determinazione è contenuta nella circolare n.229 del 21 aprile 1999, successivamente modificata, che, al titolo V, cap. 1 sezione II, dispone che le banche possono concedere finanziamenti di credito fondiario per un ammontare massimo pari all’80% del valore dei beni immobili ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, ivi compreso il costo dell’area o dell’immobile da ristrutturare. Quindi come regola generale e principio di massima il limite dell’80% del finanziamento viene rapportato al valore dell’immobile da acquistare o, in caso di ristrutturazioni, al costo delle opere che devono essere eseguite. Ci si chiede poi se possono essere prestate delle garanzie integrative. La risposta è positiva poiché la circolare predetta che stabilisce che il limite dell’80% indica che tale limite può essere elevato fino al 100% in presenza di garanzie integrative offerte dal cliente, che possono essere costituite da fideiussioni bancarie, da polizze fideiussorie di compagnie di assicurazione, dalla garanzia rilasciata da fondi pubblici di garanzia o da consorzi e cooperative di garanzia fidi, da cessioni di crediti verso lo Stato, da cessioni di annualità o di contributi a carico dello Stato o di enti pubblici nonché dal pegno su titoli di Stato.
Quindi le fonti di legge oltre all’art.38 TUB sono:
1)DELIBERA CICR del 22 aprile 1995 che all’art.1 prevede che”L’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario e’ pari all’80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Tale percentuale può essere elevata fino al 100 per cento, qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d’Italia”.
– Le banche possono concedere finanziamenti di credito fondiario per un ammontare massimo pari all’80 per cento del valore dei beni immobili ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, ivi compreso il costo dell’area o dell’immobile da ristrutturare.
– Il limite dell’80 per cento può essere elevato fino al 100 per cento in presenza di garanzie integrative offerte dal cliente.
– Le garanzie integrative possono essere costituite da fideiussioni bancarie, da polizze fideiussorie di compagnie di assicurazione, dalla garanzia rilasciata da fondi pubblici di garanzia o da consorzi e cooperative di garanzia fidi, da cessioni di crediti verso lo Stato, da cessioni di annualità o di contributi a carico dello Stato o di enti pubblici nonché dal pegno su titoli di Stato.
– Le garanzie integrative vanno acquisite almeno in misura tale che il rapporto tra l’ammontare del finanziamento e la somma del valore del bene immobile ipotecato e delle garanzie integrative medesime non superi il limite dell’80 per cento.
La giurisprudenza recente (cfr. Sentenza Corte d’Appello di Venezia n.2660 del 26.6.2019 e Sentenza della Suprema Corte di Cassazione n.17352/17) ha anche specificato che il valore da considerare ai fini dell’applicabilità dell’art.38 TUB è (in linea di continuità con la previgente disciplina di cui alla legge n.474/49 in materia di credito edilizio e con la Direttiva CE n.2000/12) il “valore cauzionale” del bene ovvero il valore che sia frutto di una stima basata sul prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell’immobile (Cass. 11201/18).
Le conseguenze in caso di erogazione di mutuo fondiario che superi il limite della soglia di finanziabilità predette possono essere:
1) la declaratoria di nullità del mutuo fondiario erogato,
2) il mutuatario potrà limitarsi a restituire alla banca l’importo capitale del mutuo (peraltro, a titolo di “arricchimento senza giusta causa” e, quindi, se del caso, in seguito all’esperimento di un ulteriore azione civile da parte della banca);
3) la banca potrà essere gravata dall’obbligo di restituire al mutuatario tutte le somme (interessi, spese e competenze ecc.) percepite in esecuzione del rapporto di mutuo;
4) l’ipoteca concessa dal mutuatario potrà essere considerata come mai apposta, con la conseguenza di liberare definitivamente l’immobile da qualsiasi gravame;
5) gli eventuali processi esecutivi azionati dalla banca per il recupero coattivo del credito (pignoramento mobiliare, presso terzi e/o immobiliare) potranno essere dichiarati estinti per sopravvenuta insussistenza del titolo esecutivo.
2) Circolare Banca D’Italia n.229 del 21.4.1999 che alla sezione II intitolata
Credito Fondiario ha previsto e ribadito che:
E’ giusto anche evidenziare anche che la Suprema Corte di Cassazione, sez I civile, con la sentenza 21 gennaio 2020 n. 1193 è tornata a pronunciarsi in materia di superamento del limite di finanziabilità del mutuo fondiario confermando il principio che “il limite di finanziabilità ex art. 38, secondo comma TUB, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso, costituendo un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare a sostenere l’attività di impresa”. Ci sia infine consentita un’ultima annotazione. Spesso le erogazioni di mutuo da parte delle banche vengono eseguite per ripianare scoperture pregresse e/o ripianere debiti pregressi. Ci si può domandare se tale comportamento è lecito. Sul punto la Suprema Corte di Cassazione Sez.I Ord.n.3024 del 10.2.2020 (seguendo il solco già tracciato con la precedente pronuncia del 5 agosto 2019 n.20896, seguita poi dalla Terza Sezione con la pronuncia del 30 agosto 2019 n.21850) ha affermato che la garanzia ipotecaria non può essere validamente costituita in un momento successivo rispetto all’erogazione del mutuo in quanto, ai sensi della normativa bancaria oggi vigente, il mutuo fondiario è tale proprio perché garantito da ipoteca e le somme erogate dalla banca non possono che essere proporzionali al valore dell’immobile concesso a garanzia. Laddove venga, invece, stipulato un nuovo mutuo con il privilegio della garanzia ipotecaria volto a ripianare un sussistente passivo di conto corrente, anche quest’ultimo contratto di mutuo risulterebbe intrinsecamente viziato in quanto manca l’elemento strutturale della “traditio” cioè la erogazione di denaro garantita da ipoteca. Per precisione, la Suprema Corte di Cassazione nella Ordinanza n. 3024/2020 sopra citata ha indicato che in questa prospettiva, dunque, la stipulazione del “mutuo fondiario” viene propriamente assunta come mera forma, strutturalmente idonea a realizzare la funzione “fraudolenta” dell’operazione, quale quella di “rendere” contestuale un’ipoteca per un credito che era preesistente”.
Infatti è determinante la disposizione dell’art. 38 TUB, comma 2 che prevede la regola per cui l’ammontare del finanziamento è “determinato… in rapporto al valore dei beni ipotecati. Ciò significa, che nel mutuo fondiario l’ammontare del credito dipende dal valore che dell’immobile dato in ipoteca e non può certo dipendere dall’importo di pregresse scoperture. Ed infatti proprio in base alla suddetta disposizione, la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha rilevato che il “mutuo fondiario è operazione che si connota per concentrare la copertura del rischio di rientro dell’erogato sul solo immobile “mobilizzato” e contestualmente iscritto in ipoteca di primo grado. Sul piano delle conseguenze giuridiche ciò potrebbe comportare la declaratoria di nullità del mutuo per difetto di causa ex art.1418 c.c. con obbligo per il cliente della Banca di restituire la somma erogata (che essendo stata fittiziamente elargita potrebbe non essere mai uscita dalla disponibilità della Banca), di poter fare dichiarare la non debenza degli eventuali interessi convenuti nel mutuo e di far valere le nullità sottese al rapporto, quali ad esempio l’eventuali applicazione di tassi illegittimi ex legge n.108/96, interessi ultralegali non convenuti che non siano stati determinati per iscritto o spese e commissioni non regolarmente pattuite, da cui deriva il debito pregresso ed in riferimento al quale la eventuale fittizia erogazione è stata eseguita.
Giacomo Marino, socio fondatore UAS